Кадастровая стоимость недвижимости и как ее обжаловать

Прежде всего необходимо знать, что на всей территории Российской Федерации с 1 января 2020 года налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Раньше в отдельных регионах этот налог рассчитывался от инвентаризационной стоимости, которая, как правило, существенно ниже рыночной.

Кадастровая стоимость, согласно ст. 3 ФЗ № 237 – это стоимостная величина, установленная на основании методов массовой оценки недвижимости. Она условно приближена к рыночной стоимости, поэтому применяется для расчета: налога на имущество физических лиц; земельного налога; госпошлин и сборов при совершении сделок; выкупной стоимости или стоимости аренды госземель; пошлин при оформлении земли в наследство или по договору дарения; любых других налогооблагаемых операций с недвижимостью. Оспорить можно только ту кадастровую стоимость недвижимости, которая установлена на момент обращения. Вы можете потребовать пересмотра кадастровой стоимости только в сторону уменьшения.

Государственным оценщиком при установлении кадастровой стоимости применяется метод массовой оценки, то есть расчет стоимости квадратного метра в пределах территориальной единицы производится по среднему для кадастрового квартала или населенного пункта. Срок проведения государственной кадастровой оценки - не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

Зачастую такой способ не учитывает индивидуальные особенности квартиры — например, произведенные перепланировки, этаж, вид из окна. В итоге кадастровая стоимость может оказаться заниженной или завышенной. В случае завышения собственник квартиры будет фактически переплачивать налог на имущество.

Если вы собственник квартиры или наследник, то у вас есть возможность оспаривания установленной кадастровой стоимости. Закон предусматривает две процедуры оспаривания — в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра либо в суде. При этом физические лица при обращении в суд предварительно обращаться в комиссию не обязаны.

Прежде, чем обращаться в любую из этих инстанций, вам нужно заказать справку из ЕГРН о кадастровой стоимости для подтверждения актуальности данных.

Внесудебный порядок обжалования

Все вопросы, связанные с кадастровой стоимостью недвижимости рассматриваются Федеральной Службой Кадастра и Картографии (Росреестр). Если возникли сомнительные моменты, первым делом нужно обратиться туда.

Владельцу помещения нужно подготовить обращение, после его рассмотрения представители Росреестра сделают перерасчет стоимости объекта. Если обращение в первую инстанцию не дало результатов, подается обращение в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (при Росреестре региона).

Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления. В последнем случае указывается обоснование такого решения.

Решение комиссии может быть оспорено в суде в течение трех месяцев. Основное преимущество этого способа – достаточно короткий срок рассмотрения при малом размере расходов (оплачивается только работа оценщика). К сожалению, ложкой дегтя является больший, чем в судах процент отказов (около половины от общего числа заявлений).

Судебный порядок

Еще один вариант – обращение в суд. Здесь важно правильно подготовить иск, приложить все нужные документы. Исковое заявление подается в Верховный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения государственного (или муниципального) органа, заказавшего оценку либо определившего кадастровую стоимость. Государственная пошлина за рассмотрение иска для граждан составляет 300 руб. за каждый объект недвижимости.

Заявление с просьбой изменить стоимость рассматривается не больше 2 месяцев. В случае оспаривания решения комиссии – 1 месяц. В процессе заседания суда заявитель должен доказать неправдивость сведений, которые учитывались для установления стоимости, или рыночной стоимости. Во втором случае необходимо организовать оценку рыночной стоимости объекта.

Документы, необходимые при подаче иска:

  • исковое заявление;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
  • отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения);
  • если иск вы будете подавать через представителя - доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде;
  • сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
  • иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

В случае несогласия с установленной кадастровой стоимостью собственники недвижимого имущества смогут ее оспорить в судебном порядке. На сегодняшний день единой практики по делам данной категории нет, поэтому было бы правильно обратиться к арбитражному адвокату, который поможет составить все документы и защитит вашу позицию в суде. Исковое заявление можно будет подать на орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта РФ.

Все статьи